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法治是物业管理最好的营商环境


陈伟/《中国物业管理协会》/201909


 
如果以1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》为起点,中国物业管理法制建设已经走过25年的历程。经过多年的实践,我们已经建立起以《物权法》《合同法》为基础,以《物业管理条例》为核心,以地方性法规和部门规章为主体,以数以万计的规范性文件为支撑的物业管理法律政策体系。虽然我们每年都有大量关于制定《物业管理法》《业主大会组织法》等法律的人大建议和政协提案,希望进一步加强物业管理立法工作,但可以肯定地说,物业管理早已走出了“无法可依”的困境,进入了“有法可依”的时代。经过多方的努力,我们已经初步构建起物业管理与社区治理相结合的物业服务监管体系、行业执法和司法裁判相衔接的物业管理司法体系以及四方参与和四级联动相协调的物业纠纷调处体系。这些都是委员会今后开展工作的深厚法治基础。
 

大家可能也注意到了,民法典合同编草案设专章对“物业服务合同”作出规定,从无名合同到有名合同,为“物业服务合同”正名的时代即将开启。这是重大的进步,但我们的努力不能就此停步。记得去年9月24日,我们到浙江调研,刚下飞机就得知26日全国人大法工委召开民法典合同编座谈会,我觉得这是个难得的机会,于是放弃调研安排马上赶回北京参会,会上我就“物业服务合同”这一章中的几个存在争议的条款重点阐述了住建部的意见,其中关于“物业服务合同不宜参照适用委托合同”的意见当场得到了采纳,但关于删除“业主对物业服务合同的任意解除权”以及“物业服务企业保障业主的人身、财产安全”有关条款的意见,虽然未能完全说服法工委民法室的同志,但他们对“适度限制业主的任意解除权”和“进一步考量物业服务企业的安全保障责任”表示认同。

 

《物业管理条例》颁行至今已有十六个年头了,同样存在与时俱进的问题:是否重新界定新时代的物业管理?是否重新定位业主大会和业主委员会?如何构建物业管理信用体系?等等,都需要我们适时开展立法后评估工作。今后部里在开展《物业管理条例》的执法检查和立法后评估工作中,委员会能发挥什么样的作用?值得我们有所期待。

 

 
严格执法
 

 

法律的生命在于执行。2000多年前桓宽在《盐铁论》中感叹:“世不患无法,而患无必行之法”,他所担忧的“有法不依”的困境,到今天依然困扰着我们。严格执法的关键,不在于法,而在于人。所以在纪念《物业管理条例》实施十周年时,我曾经说过:人们真正惧怕的不是法律,而是法律得不到执行。无法执行的法律无异于一纸空文!现实中,大家在“喋喋不休”地要求制定新的法律的时候,往往忽视一个问题:现有的法律法规是否得到了严格的执行?!如果我们上到《物权法》《合同法》《物业管理条例》,下到成千上万的物业管理规范性文件,都能在物业管理活动中不折不扣地得以贯彻落实,我相信物业管理的市场环境将得到极大的改观。

 

这是我为什么一直关注并担忧“蓝色钱江纵火案”中民事审判结果的主要原因,绿城物业最终用庭外和解方式智慧地解决了这个难题。但是,大家设想一下,如果法院以判决结案,会是什么结果?如果涉案的不是绿城这样有实力、有品牌和有策略的企业,结果又会是什么?我们不得而知。同样,这也是我们前两年在协调公安部拟出台的《高层建筑消防管理规定(草案)》工作中穷尽一切手段的原因,我们最后请求国务院法制办出面干预,并且作好向全国人大常委会提起合法性审查的思想准备。为什么这么努力抗争呢?因为最初草案的45个条款中有33条涉及到物业服务企业的义务,一旦成为具有指引性的规章,将对今后物业服务活动中涉及的消防安全纠纷的司法裁判产生重大的影响。

 

我始终认为,要公正裁判物业服务纠纷,司法机构必须具备这样一种物业管理观念:以业主为中心,不是以某个业主为中心,而是以业主整体或者多数业主为中心;以消费者为中心,不是以某个消费者为中心,而是以消费者整体或者多数消费者为中心。在促进物业管理公正司法中,法律政策工作委员会能做些什么?如何利用我们的专业能力去纠偏?需要我们进一步探索和思考。

 

 
全民守法
 

这使我们想起了一个啼笑皆非的往事。去年四月,一个“《物业管理条例》修订,八种情况下可拒交物业费”的微信谣言,竟然在几天时间内达到近千万的点击量,可谓“一谣激起千层浪”,有许多从业人员和管理部门同志也在朋友圈中转发,成了推波助澜的传谣者。虽然最终我们通过约谈《法制日报》并令其发表“致歉更正声明”得以辟谣,但此事暴露出的问题给我带来的忧思却是长久的:除了少数别有用心者和拒费业主之外,为什么有那么多物业服务企业甚至主管部门都在信谣传谣?为什么只要翻一翻法条查一查官方网站就能弄清楚的事实,竟然使得许多业内人忧心忡忡,不知所措?

 

同理,我们的专业人士在频繁指责物业管理立法、执法、司法中存在弊端的时候,是否曾经扪心自问:你们都做到守法了吗?你们都真正懂法吗?如果从业人员都不懂法,甚至不守法,那么再科学的立法,再严格的执法,再公正的司法,都无异于空中楼阁,都无异于无源之水、无本之木。诚信的前提是守法,守法的前提是懂法,懂法的前提是普法。在行业普法和诚信建设工作中,物业管理行业任重道远,法律政策工作委员会大有可为。

 

我相信,只要中国物业管理行业坚持法治的价值观只要中国物业管理协会践行法治的价值观,就必将在助力物业管理法治建设,改善物业服务营商环境的道路上行稳致远,不负使命!


阅读: 696 次     2019-9-23 15:27:00



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